上诉人(原审原告)戴宗贵，男，1950年11月22日出生，汉族，居委会物业管理员，住本市崂山区中韩街道办事处大麦岛居委会939号。

    被上诉人(原审被告)青岛市崂山区征迁管理办公室，住所地崂山区中韩街道办事处石老人村委。

    法定代表人王进高，主任。

    委托代理人车裕光，该办公室拆迁科科长。

    委托代理人窦波，山东琴岛律师事务所律师。

    第三人青岛崇杰房地产开发有限公司。地址，本市香港中路122号阜康大厦二十楼。

    法定代表人袁杰，董事长。

    委托代理人杨绪强，公司总经理。

    委托代理人金志强，该公司工程管理员。

    上诉人戴宗贵因拆迁安置、补偿一案，不服青岛市崂山区人民法院(2000)崂行初字第13号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2000年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人戴宗贵、被上诉人法定代表人王进亮及其委托代理人车裕光、窦波、第三人委托代理人杨绪强、金志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原审判决认定，1．关于证件效力问题，第三人按照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)第十三条的规定，向被告提供了条例所列各项资料，被告审定后核发拆迁许可证，符合法律规定。2．关于原告的房屋面积和价格问题，按照《条例》第二十八条的规定，原告房屋地籍档案所载明的面积是合法面积，其他建筑没有合法依据，被告按照确认的合法面积由房产评估机构进行评估的房屋价格正确。3．安置房屋应当适用条例第四十三条规定，被拆迁使用人要求保留产权的，用安置房屋同被拆除房屋实行产权调换。拆除房屋与安置房屋面积相等部分，用安置房屋建筑工程造价计算价款，同被拆除房屋按重置价格结合成新计算的价款两相找差，超出原建筑面积的部分按工程造价结算。4．按照条例第二十一条规定，在拆迁规定的期限内，第三人与原告未能达成协议，申请被告裁决符合规定。5．其他诉讼请求不属本案审理范围，不予审查。据此判决维持被告的拆迁安置、补偿裁决。案件受理费一百元由原告负担。

    上诉人戴宗贵不服，提出上诉称：1．第三人进行开发建房，无法提供该片土地的国有土地使用证或土地转让合同或土地转让金证明、开发资质等。因此无权进行开发，无法办理产权调换和产权证。2．关于房屋面积和价格，上诉人的实际房屋面积为200平方米，但裁决书与判决书却是144．36平方米，请求重新丈量、评估。3．上诉人在拆迁房内经营旅馆，有合法的营业执照，但裁决书却只字不提，不给予补偿是不对的。4．第三人用于安置的房屋楼房间距不够规定标准。请求撤销原审判决和裁决，重新丈量、评估，保护上诉人的合法财产。

    被上诉人辩称：1．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。被上诉人提供了充分证据予以佐证，证据全部成立。2．上诉人的上诉理由不成立。关于被拆除的房屋面积确认问题，是依据地籍登记资料记载的房屋的合法建筑面积，而不是依据宅基地的使用面积。对其不合法建筑面积，不予进行安置和补偿。安置房屋与图纸完全一致，不存在变更问题。3．安置房屋间距问题，属规划部门决定，不属答辩人裁决范围，与本案无关。4．第三人的土地开发权及开发资格认定问题，与本案无关。5．关于营业补偿问题，因裁决前上诉人未提供有关证据材料，不予裁决。请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

    被上诉人向一、二审法庭提供的证据有：1．青岛市规划局(97)建字231号、232号建设工程规划许可证。2．97-032号建设用地规划许可证。以上证据证明该地段开发建设已经规划及用地批准。3．拆迁许可证。4．拆迁计划。5．拆迁安置方案。6．拆迁服务中心资格证。以上证据证明拆迁程序合法。7．拆迁委托协议。8．房屋拆迁估价表。证明被拆除房屋的面积和评估价格。9．申请裁决书。10．受理决定书。11．裁决书。证明被上诉人的行政裁决程序合法。12．安置房屋图纸。说明对被拆迁使用人进行安置房屋的情况。

    上诉人戴宗贵二审开庭向法庭提供的证据有：1．营业执照、卫生许可证。证明被拆除房屋是营业用房。2．房屋评估表。说明评估不符合实际，没有进行丈量。3．户口簿。说明裁决书事实不清，将上诉人的在册户籍六人认定为空户。4．工程补偿协议。说明第三人并未进行补偿。5．保证书。证明已建成的安置房与第三人保证的图纸不相符。6．代建合同书。证明第三人没有开发资质，是倒卖土地。7．照片一宗。证明被拆除的房屋是1993年建，不是旧房，评估价格太低，不符合实际。

    经庭审质证，上诉人戴宗贵对被上诉人所提供的1-12号证据，对其中的6号、7号证据无异议。对其他证据提出质疑。认为1号、2号、3号证据无效，因1号、2号证据已过期失效，区以下机关无审批权；第三人无开发资格，提供不出国有土地使用证或土地出让证明和资质证，属违法拆迁。对4号、5号证据，安置房屋及楼房间距都不符合规定。8号证据不真实，因为并未实地丈量，评估表所列面积与实际面积不符，对房屋估价太低，是无效证据。对9-11号证据本身无异议，但程序违法。对12号证据，已建成安置上诉人的房屋与图纸不一致，户型、结构和间距都已改变。另外，上诉人在此房内经营旅馆业，裁决不予补偿违法。未调查上诉人的户籍情况程序违法。

    针对上诉人的质疑被上诉人作出辩驳称：1．对于规划许可及用地规划许可都是经主管机关批准核发的。因其工程是整片开发，分期建设，整个工程是连续拆迁建设，所以并不存在过期失效问题。2．关于拆迁许可证问题，因第三人持法规规定的有关手续，经本办审查认为符合法规规定，所以核发拆迁许可证。3．关于房屋的丈量和评估问题，凡是与第三人未达成协议进行丈量的，我们是根据土地部门颁发的土地使用证所载明的建筑面积，是由有评估资质的专门机构进行丈量和评估的，是合法的，未经批准的面积不予认可评估、补偿。4．关于楼房的结构、图纸及间距问题不属拆迁审查范围。5．关于营业补偿问题，因裁决时上诉人并未提供有关证据，因此应另外处理。6．关于法律文书的送达问题，当时是委托村委送达的，通告被人揭走后，又在村委有线电视上连续进行了播放。

    第三人同意被上诉人的抗辩意见。

    被上诉人对上诉人所举1-7号证据，认为与本案无关，不予答辩。

    经审查，被上诉人所提供的1-12号证据，上诉人对其中的6号、7号证据无异议。虽然上诉人对其中1-5号、8-12号证据提出质疑，但并未提供足以推翻其效力的反证加以否定。被上诉人所提供1-12号证据形式合法，内容与案件事实相关联，可以认定为有效证据，作为本案定案证据。对于上诉人所提供的1-7号证据，虽然被上诉人均不予认可，但其中1-3号证据形式合法，能证明案件事实的存在，可以认定为有效证据，作为本案定案依据。4-7号证据与本案无直接关系，不属本案审查范围，对其效力不予确认。

    根据以上有效证据，可以认定如下事实：

    第三人青岛崇杰房地产开发有限公司经青岛市规划局(97)建字第231号、232号建设工程规划许可证批准，青岛市高科园规划局97-032号建设用地规划许可证准予办理征用土地手续，被上诉人核发了崂拆许字(98)第003、004号拆迁许可证许可，在崂山区大麦岛麦岛路以西、东海路以北、二十八号线两侧进行拆迁改造，新建锦园住宅小区工程，委托崂山区征迁办安置服务中心实施拆迁安置。上诉人戴宗贵在拆迁范围内大麦岛村939号有私有住宅一处，其中经批准认可的正房一、二层建筑面积计116．32平方米；第三人自愿对宅基地使用面积内未经批准的无照建筑给予一定比例的补偿、安置面积计28．04平方米。合计建筑面积144．36平方米，在册户口六人。上诉人除居住外，还办理了工商营业执照，在该房内经营旅馆业。该房经评估机构评估，价款为63196．44元。该地实施动迁后，第三人与上诉人未就拆迁安置、补偿达成协议，申请被上诉人裁决。被上诉人依据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第七条、二十一条、二十六条、二十七条、二十八条、二十九条第一款，四十三条、五十一条的规定作出崂拆裁字(1999)029行政裁决：1．就地安置上诉人戴宗贵在锦园小区六号楼中单元一层东户、西户住房各一处，建筑面积均为75平方米。新房价款为84000元整，旧房价款为63196．44元。上诉人在领取安置新房钥匙的同时，交付房屋差价款20803．56元。2．限期上诉人在15日内将大麦岛村939号房屋腾空拆除。

    本院认为，在城市规划区内国有土地上进行拆迁应适用拆迁法规进行调整。由于上诉人与第三人对拆迁安置、补偿未达成协议，被上诉人依据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的有关条款规定作出拆迁安置、补偿裁决。根据上诉人原住房屋系私有住房性质，允许上诉人保留产权，准予对安置房屋与被拆除房屋实行产权调换，房屋差价按照有关规定结算符合法规规定。关于被拆除房屋的面积计算及评估价格，如被拆迁使用人与拆迁人自愿达成安置、补偿协议的，丈量面积、评估价格等双方可协商解决。协商不成申请裁决的，按照条例第二十八条的规定，依经批准的合法建筑面积进行安置、补偿，临时建筑、违法建筑不计入应安置、补偿面积。本案上诉人被拆除的房屋所持有的是国有土地使用证，而非房屋所有权证，因此应依土地管理部门颁发的土地使用证所载明的住宅建筑面积为准，未经镇以上人民政府批准的建筑物面积不作为原房屋面积。第三人根据该地情况，自愿对上诉人合法宅基地使用面积内未经批准的建筑物给予一定比例的补偿、安置可予以认可。关于房屋的评估价格，崂山区房地产评估事务所是经主管部门批准的有评估资质的机构，其所作评估具有证明力，被上诉人根据其评估的价格作为裁决补偿的依据是合法有效的。关于经营性补偿问题，因上诉人在裁决前未提供相关证据材料，所以应由上诉人与第三人另行协商解决。原审法院判决维持被上诉人的拆迁安置、补偿裁决并无不当。关于上诉人诉称第三人证件不全、无开发资质、无土地使用证及楼房间距、办理新房产权证等问题，均属另外的法律关系，不属拆迁安置、补偿案审理范围。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费人民币一百元由上诉人戴宗贵负担。

    本判决为终审判决。